Lagebericht
FÜR DAS GESCHÄFTSJAHR 2021

Der Landesbetrieb SBH | Schulbau Hamburg (SBH) wurde auf Basis der Drucksache 20/5317 mit Wirkung zum 1. Januar 2013 im Zuge der Entflechtung vom Sondervermögen Schulimmobilien gegründet. In Folge dieser Neuausrichtung des Schulbaus sind SBH und die GMH I Gebäudemanagement Hamburg GmbH (GMH) in organisatorischer Gleichordnung unter teilweise gemeinsamer Geschäftsführung verbunden. Die beiden Unternehmen haben gemeinsame Zentralbereiche für Unternehmensentwicklung, Finanzen und Zentrales Facility Management sowie Stabsfunktionen. Seit dem 1. Juli 2014 erfolgt der Austausch der Personalressourcen für diese Bereiche über eine Innen-GbR.

Basis der operativen Geschäftstätigkeit von SBH sind langfristige Dienstleistungsverträge mit dem Sondervermögen Schulimmobilien. SBH erbringt Bau- und Bewirtschaftungsleistungen, die im Wesentlichen – ausgenommen fest parametrisierter Preisanpassungs­mechanismen – zu Festpreisen erbracht werden. Für die Bauleistungen erhält SBH Werklohnvergütungen, die als Leistungsentgelt I (LE I) bezeichnet werden. Die Bewirtschaftungsleistungen werden mit dem Leistungsentgelt II (LE II) vergütet. Insgesamt weist der bewirtschaftete Bestand eine Mietfläche von rd. Tm² 2.513 (Vorjahr: Tm² 2.502) auf. Die Flächenveränderung setzt sich hierbei wie folgt zusammen:

In 2021 wurde durch die Abnahme von 108 Projekten (Vorjahr: 114) und 177 GBS-Maßnahmen aus dem Leistungsentgelt I ein Teilbetrag von rd. Mio. € 277,2 (Vorjahr: Mio. € 222,7) ertragswirksam als Umsatzerlös vereinnahmt. Die durchschnittliche Gebäudezustandsklasse für das bewirtschaftete Immobilienportfolio verbesserte sich auf 2,68 (Vorjahr: 2,79).

Im Bereich der Bewirtschaftung übernimmt SBH die laufende Versorgung der Schulen mit Strom, Wärmeenergie, Wasser/Abwasser sowie die Durchführung der laufenden Reinigungs- und Betriebsdienstleistungen wie auch der Instandhaltung/Wartung und Müllentsorgung. Das Leistungsentgelt II für SBH in 2021 betrug rd. Mio. € 225,7 (Vorjahr: Mio. € 192,0).

Ergänzend zum bisherigen Immobilienportfolio ist SBH ab Juli 2021 mit der Bewirtschaftung weiterer schulnaher Immobilien (71 Tm²) betraut worden (z. B. Landesinstitute, Volkshochschule), die bis dahin vom Bedarfsträger BSB verwaltet wurden. Für den Bestand ist auch ein Sanierungsprogramm vorgesehen, welches voraussichtlich bis 2024 abgeschlossen sein wird.

SBH erbringt darüber hinaus für das Sondervermögen Schulimmobilien (SoV) Geschäftsbesorgungs­leistungen, wie z. B. das Rechnungswesen oder die Immobilienverwaltung. Hierfür erhielt SBH in 2021 ein Entgelt i. H. v. Mio. € 1,0 (Vorjahr: Mio. € 1,0).

SBH schließt das Geschäftsjahr 2021 entgegen der Planung (rd. T€ 3.973) mit einem Ergebnis i. H. v. T€ 5.335 (Vorjahr: T€ 3.683) ab. Die Ergebnisentwicklung 2021 ist überplanmäßig und liegt über dem Vorjahresniveau.

Die für SBH relevanten finanziellen Leistungsindikatoren sind das Jahresergebnis und der Umsatz.

Zu den wesentlichen nichtfinanziellen Leistungsindikatoren gehören Kundenzufriedenheit, Mitarbeiterzahl und Fluktuation.

Die Kundenbefragung erfolgt nur alle zwei Jahre und somit erneut im ersten Halbjahr 2022.

Der Personalbestand (Köpfe) entspricht dem Vorjahresniveau, jedoch hat sich insbesondere durch einen höheren Anteil an Vollzeitbeschäftigten die Summe der Vollkräfte (VK) erhöht. Die Grundfluktuation (vor allem Altersabgänge) ist angesichts der demografischen Entwicklung im Vergleich zum Vorjahr weiter gestiegen. Die Gesamtfluktuation betrug 2021 14,3 % (Vorjahr: 12,3 %). Daher besteht weiter ein hoher Personalgewinnungsbedarf. Die Personalabgangsprognose zeigt für die nächsten Jahre ein gleichbleibend hohes Niveau an altersbedingten Abgängen.

Im Geschäftsjahr 2021 standen im Durchschnitt 1.038 Mitarbeiter (44 Beamte und 985 Arbeitnehmer) in einem Beschäftigungsverhältnis zu SBH. Im Jahresdurchschnitt waren neun Studenten im dualen Studium beschäftigt. Darüber hinaus wird auf die Angaben im Anhang verwiesen.

Die um das neutrale Ergebnis bereinigte Ertragslage stellt sich wie folgt dar:

SBH schließt das Geschäftsjahr 2021 entgegen der Planung (rd. T€ 3.973) mit einem Ergebnis i. H. v. T€ 5.335 (Vorjahr: T€ 3.683) ab. Die Ergebnisentwicklung 2021 ist überplanmäßig und liegt über dem Vorjahresniveau.

Die Abweichung zum Planergebnis resultiert überwiegend aus einem hohen neutralen Ergebnis. Die vertraglich vereinbarte Indexierung der Angebotspreise begründet u. a. eine angepasste Ertragsprognose beim Leistungsentgelt I. Diese reduziert die Verlusterwartung im Projektportfolio und führt zur Auflösung von Drohverlustrückstellungen in einem Umfang von rd. T€ 9.588.

Die Umsatzerlöse erreichen in 2021 rd. T€ 508.481 und liegen um rd. T€ 87.949 über dem Vorjahreswert von T€ 420.532. Das Leistungsentgelt I verbleibt mit Mio. € 277,2 um T€ 45.749 unter den Planansätzen, überschreitet jedoch den Vorjahreswert um T€ 54.521. Die Planunterschreitung resultiert insbesondere beim Neubauvolumen aus markt- und pandemiebedingten Bauverzögerungen und damit einhergehenden Übergabeverschiebungen ins Folgejahr. Darüber hinaus wurden aufgrund der Verschiebung der geplanten Übertragung zum 1. Januar 2021 der schulnahen Immobilien keine Sanierungsmaßnahmen am Teilportfolio abgeschlossen.

Die übrigen Betriebserträge i. H. v. rd. T€ 7.619 (Vorjahr: rd. T€ 7.541) umfassen insbesondere Zuschüsse und Kostenerstattungen.

Schwerpunkt der Aufwendungen sind der Materialaufwand und die darin enthaltenen bezogenen Leistungen mit einem Volumen von T€ 440.333 (Vorjahr: T€ 418.774). Die Aufwendungen sind im Wesentlichen mit T€ 268.741 (Vorjahr: T€ 252.609) auf Bauleistungen, mit T€ 103.503 (Vorjahr: T€ 94.903) auf Bewirtschaftung und mit T€ 65.099 (Vorjahr: T€ 68.813) auf Instandhaltung zurückzuführen.

Die Personalaufwendungen liegen aufgrund der Tarifsteigerungen in Höhe von 1,4 % im öffentlichen Dienst sowie einem gestiegenen durchschnittlichen Personalbestand mit T€ 57.066 (Vorjahr: T€ 53.068) oberhalb des Vorjahresniveaus. Außerdem wurde im Dezember 2021 eine Rückstellung für die Zahlung eines Corona-Bonus i. H. v. T€ 1.174 gebildet.

Von den sonstigen betrieblichen Aufwendungen entfallen auf die Miete für Dienstgebäude T€ 1.721 (Vorjahr: T€ 1.766) und auf IT-Aufwand T€ 2.531 (Vorjahr: T€ 1.938).

Das positive neutrale Ergebnis von T€ 14.929 (Vorjahr: T€ 31.334) resultiert in 2021 vor allem aus Erträgen aus der Auflösung von Rückstellungen i. H. v. T€ 20.466 (Vorjahr: T€ 32.042) und Zuschreibungen i. H. v. T€ 3.766 (Vorjahr: T€ 1.725). Demgegenüber stehen insbesondere Abschreibungen auf unfertige Leistungen i. H. v. T€ 9.132 (Vorjahr: T€ 3.415), die im Rahmen der verlustfreien Bewertung vorgenommen wurden.

Die Zahlungsfähigkeit von SBH war zu jeder Zeit gewährleistet.

SBH verfügt über eine angemessene Betriebsmittelkreditlinie bei der Kasse Hamburg (Finanzbehörde). Die Kassenkreditlinie gilt einheitlich für SBH und SoV und beträgt Mio. € 185,0.

Aufgrund von beratenden Äußerungen des Rechnungshofes der FHH hat die Finanzbehörde – Amt für Haushalt und Aufgabenplanung – das Sondervermögen Schulimmobilien (SoV) und SBH aufgefordert, Maßnahmen zu ergreifen, um die Inanspruchnahme der Kassenkredite zu mindern. Das benötigte Investitionsvolumen wurde ermittelt und in deren Höhe ein Gesellschafterdarlehen von Seiten der Finanzbehörde an das SoV gewährt. Das SoV gewährte SBH auf dieser Grundlage eine Anzahlung i. H. v. T€ 200.000 (Vorjahr: T€ 275.000) auf die zu leistenden Baumaßnahmen. Im Ergebnis war in 2021 der Kassenkredit ausgeglichen. Zum Bilanzstichtag 2021 wird eine Forderung i. H. v. T€ 164.361 (Vorjahr: T€ 133.886) gegen die Finanzbehörde der FHH ausgewiesen.

Darüber hinaus wird auf die Kapitalflussrechnung (Anlage 4) verwiesen.

Die Vermögenslage von SBH stellt sich zum 31. Dezember 2021 im Vergleich zum 31. Dezember 2020 wie folgt dar:

Bezüglich der Entwicklung des Anlagevermögens wird auf den Anlagenspiegel im Anhang verwiesen.

Das Umlaufvermögen enthält mit T€ 131.984 (Vorjahr: T€ 163.969) unfertige Leistungen. Die Abnahme der unfertigen Leistungen resultiert aus einem im Vergleich zum Vorjahr gestiegenen abgerechneten Projektvolumen bei einem gleichzeitig im Rahmen der Haushaltsaufstellung für die Jahre 2023 ff. planerisch reduzierten Bauvolumen. Ergänzend hat sich der Kassenbestand von T€ 133.886 auf nunmehr T€ 164.361 zum 31. Dezember 2021 erhöht, der stichtagbezogene Forderungsbestand gegenüber dem SoV hat sich von T€ 101.810 auf T€ 34.918 reduziert.

Aufgrund des Jahresüberschusses i. H. v. T€ 5.335 beträgt das Eigenkapital nunmehr T€ 41.485.

Die Rückstellungen haben sich im Vergleich zum Vorjahr um T€ 13.839 erhöht. Ein detaillierter Ausweis ist dem Rückstellungsspiegel zu entnehmen.

Innerhalb der Verbindlichkeiten verringerten sich die Anzahlungen des Sondervermögens Schulimmobilien für LE-I-Rechnungen zum Bilanzstichtag um T€ 90.404.

SBH ist über den Unternehmensverbund mit GMH in ein Risikomanagement- und Compliancesystem eingegliedert. Der Landesbetrieb verfügt über geeignete Instrumentarien der Unternehmenssteuerung. Das vorhandene interne Kontrollsystem mit einem laufenden Planungs- und Überwachungssystem sowie Frühwarnindikatoren ermöglichen eine angemessene Vorausschau und Korruptionsprävention. Mit der Unternehmenssteuerung, der Internen Revision, der Compliance und dem Risikomanagement ist die Geschäftsführung in der Lage, die wesentlichen Risiken frühzeitig zu erkennen und bei Bedarf Maßnahmen präventiver oder korrektiver Art einzuleiten.

Die wesentlichen Risiken von SBH sind leistungswirtschaftlich geprägt. Diese liegen in der Marktentwicklung, in den Lieferanten- und Kundenbeziehungen, den damit verbundenen Vertragsrisiken sowie der aktuellen Preisentwicklung. Daran anknüpfend stellt die Gewinnung von geeignetem Fachpersonal weiterhin eine Herausforderung dar.

Neben der weiterhin angespannten Marktlage im Baugewerbe und entsprechend auch im Bereich der Planungsleistungen ist aufgrund der Folgen der Covid-19-Pandemie und der aktuellen geopolitischen Krisen davon auszugehen, dass weiterhin Störungen in der Leistungserbringung eintreten können. Es besteht das Risiko, dass es auch in den Folgejahren zu negativen Auswirkungen – wie verspäteten Fertigstellungen und Kostenmehrung – bei Bauprojekten kommen kann. Operativ sind hier neben einem grundsätzlich hohen Niveau der Einkaufspreise konkret Risiken aus vermehrten Rechtsstreitigkeiten, Risiken aus dem Ablauf von Gewährleistungsfristen und die Mängelbeseitigung von bereits abgenommenen Maßnahmen zu nennen. Die Krise in der Ukraine und die daraus resultierenden Flüchtlingsbewegungen nach Hamburg können zudem eine kurzfristige Schwerpunktsetzung der Leistungserbringung hin zur Unterstützung der FHH bei der Unterbringung und Versorgung der Menschen erforderlich machen.

Die Risiken in den Bauprojekten werden im Rahmen des Projekt- und Nachtragsmanagements sowie mit dem Unternehmenscontrolling gesteuert. Die bisherige Ausgestaltung des MVM-Schulbau zwischen Realisierungsträger und Auftraggeber wird in einem zweijährigen Turnus evaluiert. Hierbei ist auch die derzeitige Preisdynamik im Bausektor zu bewerten, die der bisherigen Festpreisregelung im Rahmen des Pauschalpreismodells bei gleichzeitiger Risikoverteilung überwiegend zu Lasten der Realisierungsträger – insbesondere bei großvolumigen Projekten – grundsätzlich entgegensteht. Das Risikoprofil für die Realisierungsträger wird vor diesem Hintergrund erstmalig in Abstimmung mit den anderen Akteuren des Mieter-Vermieter-Modells Schulbau diskutiert und ggf. angepasst.

Das bestehende Projekt- und Dienstleistungsportfolio im Geschäftsfeld von SBH ist grundsätzlich hinreichend diversifiziert, sodass Risiken insbesondere aus dem Pauschalpreismodell im Projektportfolio derzeit noch ausgesteuert werden können.

Der aktuell laufende Prozess der Haushaltsaufstellung der FHH für die Jahre 2023/2024 bestätigt die im letzten Bericht angezeigten wirtschaftlichen Engpässe in den kommenden Jahren. Die Investitionsvolumen im Schulbau garantieren weiterhin eine ausreichende Ertragserwartung, liegen in der Mittelfristperspektive jedoch deutlich unter den alten Planannahmen.

Im Bereich der Vergabe wird kontinuierlich daran gearbeitet, den hohen Grad der Professionalisierung weiter zu verstetigen sowie Vertragspartner längerfristig über Rahmenverträge zu binden und damit die Leistungserbringung sowie die Preise zu sichern.

Die aufgrund des Bevölkerungswachstums in Hamburg steigenden Schülerzahlen, bei begrenzt zur Verfügung stehenden Flächen, erfordern Nachverdichtungen in den innerstädtischen Bereichen sowie die Erschließung neuer Flächen. Diese Entwicklung ist regional unterschiedlich stark ausgeprägt, erhöht die Komplexität der Projektrealisierung und birgt vermehrt Kosten- und Terminrisiken. Zudem können Entscheidungen aus dem Schulentwicklungsprozess zu Termin- und Auftragsverschiebungen führen, die Auswirkungen auf die folgenden Jahresergebnisse entfalten können.

Aufgrund der aktuellen Marktlage bestehen geringe Chancen, dass sich eine im Portfolio günstigere Kostenentwicklung in Bau und Betrieb ergeben wird.

Die Digitalisierung und die im Unternehmen vorhandenen Systemstrukturen sind kontinuierlich an die aktuellen Entwicklungen anzupassen. Hierfür werden Investitionen in Software, in Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter sowie in Fortbildung getätigt, um notwendige Transformationsschritte vorzunehmen. Themen wie die Ablösung der bestehenden Kostensteuerungssoftware Conject CM, die Einführung eines elektronischen Rechnungsprozesses sowie der Aufbau eines Dokumentenmanagementsystems oder eines Data Warehouse stehen im Fokus. Ein entsprechendes Projektmanagement und IT-Know-how sowie erweiterte Kapazitäten sind hierfür erforderlich.

Die aktuelle Situation der Corona-Pandemie und die damit verbundenen öffentlichen Maßnahmen zur Eindämmung haben auch Einfluss auf den internen Betrieb von SBH. Die eingeleiteten Schritte zum Schutz der Mitarbeitenden, mögliche Einschränkungen durch Quarantänemaßnahmen und erhöhte Krankenstände haben direkte Auswirkungen auf die wirtschaftliche Leistungsfähigkeit. Es wurden unter anderem ein Krisenstab eingerichtet, Regeln zur Kontaktminimierung erlassen, regelmäßige Mitarbeiter- und Kundeninformationen auf Basis der jeweiligen Lageeinschätzung vorgenommen sowie Maßnahmen zur Steuerung und Sicherstellung der Liquidität getroffen.

Die Entwicklung des Landesbetriebs wird in den nächsten Jahren weiterhin durch die Bau- und Bewirtschaftungsdienstleistungen an den Schulen Hamburgs geprägt sein. Die aktuelle Prognose für 2022 sieht ein Umsatzerlösvolumen in vergleichbarer Höhe des Geschäftsjahres 2021 vor. Das Jahresergebnis wird im Vergleich zu 2021 niedriger ausfallen, voraussichtlich auf Planniveau.

SBH geht davon aus, dass nach aktuellem Stand die bisherige Stabilität in der wirtschaftlichen Entwicklung beibehalten werden kann.

Basierend auf dem Schulentwicklungsplan (SEPL) der BSB aus 2019 wird für den mittelfristigen Planungszeitraum von weiter ansteigenden Schülerzahlen in Hamburg ausgegangen. Die zusätzlichen Bedarfe an pädagogischen Flächen wurden in eine aktualisierte, standortspezifische Bauplanung transformiert und als fortgeschriebene Investitionsplanung (Rahmenplan Schulbau) für die Realisierungsträger konsolidiert. Diese Investitionsplanung bildet die Basis der aktuellen Haushaltsaufstellung. Hiernach steigt das Neubauvolumen mittelfristig signifikant an, um den zusätzlichen Flächenbedarfen Rechnung zu tragen. Die Sanierungsplanung der Bestandsimmobilien wurde aufgrund der wirtschaftlichen Rahmenbedingungen für die kommenden Jahre in relevantem Umfang gekürzt und in späteren Jahren berücksichtigt. Die Realisierbarkeit dieser Planungen ist wesentlich von den vorgenannten Risiken abhängig.

Für 2022 wird eine stabile Kundenzufriedenheit erwartet. Durch die nunmehr jahrelange kontinuierliche Bautätigkeit mindert sich die Akzeptanz für die Baumaßnahmen, da diese zu Störungen im Schulbetrieb führen. Zudem wird auch die Pandemie Einfluss auf die Kundenbefragung haben.

Es wird für 2022 erwartet, dass sich die Mitarbeiterzahl aufgrund der Ausweitung der Leistungserbringung geringfügig oberhalb des Niveaus von 2021 bewegt. Die Mitarbeiterfluktuation wird aufgrund der aktuellen Arbeitsmarkt- und Wirtschaftslage voraussichtlich konstant bleiben.

Die konkreten Auswirkungen der Corona-Pandemie auf die Geschäftsentwicklung in 2022 sind angesichts der andauernden gesellschaftlichen und wirtschaftlichen Einschränkungen als weiterhin wahrnehmbar einzuschätzen, aber mit deutlichem Trend zur Normalisierung. Im Jahresverlauf 2021 waren weiterhin Beeinträchtigungen im Baubetrieb zu verzeichnen, die auch noch für 2022 zu erwarten sind. Einzelne Gewerke auf den Baustellen zeigen Behinderungen durch die Pandemie an, die Leistungserbringung der Lieferanten ist teilweise eingeschränkt. Die Einschränkungen sind jedoch nicht struktureller Natur. Neue Planungen und Ausschreibungen werden initiiert, um eine kontinuierliche Leistungsfähigkeit des Unternehmens zu gewährleisten. Störungen im Bauablauf können auch in 2022 zu verzögerten Übergaben führen.

Die Auswirkungen des Krieges in der Ukraine, die daraus resultierenden Störungen im globalen Wirtschaftskreislauf aufgrund der verabschiedeten Sanktionen, können derzeit noch nicht abschließend bewertet werden. Weitere Kosten- und Terminrisiken für die Leistungserbringung sind jedoch möglich. Vor diesem Hintergrund sind negative Effekte auf die Ertragslage und die Ergebnisentwicklung nicht auszuschließen.

Hamburg, 31. März 2022

SBH | Schulbau Hamburg