Lagebericht
FÜR DAS GESCHÄFTSJAHR 2021

Die GMH | Gebäudemanagement Hamburg GmbH (GMH) ist eine Tochtergesellschaft (100 %) der HGV Hamburger Gesellschaft für Vermögens- und Beteiligungsmanagement mbH (HGV).

Seit der Neuausrichtung des Schulbaus (Bürgerschafts-Drucksache 20/5317) sind die GMH I Gebäudemanagement Hamburg GmbH und der Landesbetrieb SBH | Schulbau Hamburg (SBH) in organisatorischer Gleichordnung unter gemeinsamer Geschäftsführung verbunden. Die beiden Unternehmen haben gemeinsame Zentralbereiche für Unternehmensentwicklung, Finanzen und Zentrales Facility Management sowie Stabsfunktionen. Seit dem 1. Juli 2014 erfolgt der Austausch der Personalressourcen für diese Bereiche über eine Innen-GbR.

Die Geschäftsfelder von GMH umfassen im Schwerpunkt den Schulbau und den Hochschulbau sowie die Betreuung städtischer Sport und Sonderimmobilien. Während der Schulbau seit Jahren zentrales Element der Unternehmenstätigkeit ist, wird der Aufbau der Sparten Hochschulbau sowie Sport und Sonderimmobilien kontinuierlich vorangetrieben. Der Hochschulbau ist neben der Realisierung der Großprojekte Haus der Erde sowie MIN-Forum und Informatik mit der Umsetzung von Sofortmaßnahmen an Bestandsgebäuden der Hochschulen betraut. Ergänzend konnten weitere Projekte akquiriert werden, wie z. B. die Erweiterung/der Neubau der Landesleistungszentren Rudern und Kanu bzw. Hockey. Aktuell wird die Bestandsüberführung von bezirklichen Sporthallen in ein Mieter-Vermieter-Modell (MVM) vorbereitet, mit GMH als Realisierungsträger. Weitere Projekte, wie z. B. die Neustrukturierung des Olympia-Stützpunktes Hamburg/Schleswig-Holstein, befinden sich in Vorbereitung.

Die Bewirtschaftung der allgemeinbildenden Schulen südlich der Norderelbe ist seit dem 1. Juli 2007 Aufgabe der Gesellschaft. Die zu bewirtschaftende Gesamtmietfläche beträgt derzeit Tm² 411 (Vorjahr: Tm² 403). Die Flächenveränderung setzt sich hierbei wie folgt zusammen:

Auf Basis der zugrunde liegenden langfristigen Vereinbarungen liefert GMH sowohl Sanierungs-, Modernisierungs- und Instandsetzungsarbeiten als auch Neu- und Erweiterungsbauten als Werklohnleistung. In 2021 wurde durch die Abnahme von 31 Teilleistungen aus der Leistungsvergütung I ein Teilbetrag von Mio. € 33,9 (Vorjahr: Mio. € 23,7) ertragswirksam vereinnahmt. Sie betreffen mit Mio. € 27,7 Neubauten, mit Mio. € 1,9 Sanierungen und mit Mio. € 4,3 das GBS-Förderprogramm^[1]. Die damit einhergehende Anhebung der durchschnittlichen Gebäudezustandsklasse hat sich für das bewirtschaftete Immobilienportfolio auf 2,34 verbessert (Vorjahr: 2,39).

Im Bereich der Bewirtschaftung übernimmt GMH die laufende Versorgung der Schulen mit Strom, Wärmeenergie, Wasser/Abwasser sowie die Durchführung der laufenden Reinigungs- und Betriebsdienstleistungen wie auch der Instandhaltung, Wartung und Müllentsorgung. Hierfür hat GMH in 2021 ein Entgelt i. H. v. Mio. € 28,9 (Vorjahr: Mio. € 25,4) vereinnahmt, die Leistungsvergütung II. Zusätzlich konnten die Erstattung von Corona-Mehrkosten i. H. v. Mio. € 1,3 (Vorjahr: Mio. € 0,7) und Erlöse aus der Umsetzung von GBS-Maßnahmen i. H. v. Mio. € 0,2 (Vorjahr: Mio. € 0) erzielt werden. Darüber hinaus wurden Umsatzerlöse i. H. v. Mio. € 0,4 (Vorjahr: Mio. € 0,5) realisiert, die aus Bewirtschaftungsleistungen von Leerständen und Drittmietungen zusätzlich zum Schulbaumodell sowie aus Vorjahren resultieren.

Für die Durchführung der Hausmeisterleistungen wurden im Jahresdurchschnitt 110 Schulhausmeisterinnen und Schulhausmeister, Maschinenmeister sowie Betriebsarbeiterinnen und Betriebsarbeiter in der Schulservice Hamburg Gesellschaft für Facility Management mbH, Hamburg, (Schulservice) beschäftigt, die eine Tochtergesellschaft (100 %) von GMH ist.

Der Welt-Gewerbehof und die Kindertagesstätte »In der Alten Forst« werden im Eigenbestand bewirtschaftet.

Darüber hinaus betreut GMH das Centermanagement für das Bildungs- und Gemeinschaftszentrum Neugraben sowie für das Bürgerzentrum Phoenix und nimmt Management wie auch Vermietung der Friedrich-Ebert-Halle wahr.

Die Sparte Hochschulbau umfasste in 2021 im Wesentlichen die folgenden Bauvorhaben:

• Neubau Haus der Erde
• Neubau MIN-Forum und Informatik
• Hochschule für Angewandte Wissenschaften am Berliner Tor
• Maßnahmen im Rahmen des Hamburger Wirtschaftsstabilisierungsprogramms (HWSP)

Um das von der FHH entwickelte Mieter-Vermieter-Modell umzusetzen, wurde für das erste Bauvorhaben Haus der Erde die 2. IVFL Immobilienverwaltung für Forschung und Lehre Hamburg GmbH & Co. KG (2. IVFL KG, Vermieter-KG) gegründet. Die Kommanditistin der 2. IVFL KG ist die FHH und die Komplementärin ist die IVFL Immobilienverwaltung für Forschung und Lehre GmbH (IVFL GmbH). Die Vermieter-KG finanziert, errichtet und saniert die Gebäude im eigenen Namen und auf eigene Rechnung. Hierfür hat sie 2014 einen Mietvertrag mit der Universität Hamburg (UHH) geschlossen. Die Vermieter-KG überträgt die Bau-, Planungs- und Bewirtschaftungsleistungen an GMH (Realisierungsträgerin). Zu diesem Zweck wurde im Mai 2015 ein Generalübernehmer- und Gebäudeunterhaltungsvertrag zwischen der 2. IVFL KG und GMH als Generalübernehmerin vereinbart.

Das Projekt Haus der Erde ist von Planungsmängeln und daraus resultierenden Störungen des Bauablaufs und Mehrkosten betroffen. Ursächlich für die Verzögerungen sind im Wesentlichen Planungsmängel im Bereich der Lüftungs- und Klimatechnik. Infolge der zum Teil bis in die Grundlagenermittlung zurückgehenden Planungsüberarbeitungen sind erhebliche Mehrkosten durch Wiederholungsleistungen entstanden. Nach der neuen Planung sind bauliche Anpassungen unumgänglich. Beispiel hierfür ist die erforderliche dritte Lüftungszentrale, die aufgrund der baulichen Gegebenheiten nur noch als unterirdisches Bauwerk zwischen dem Geomatikum und dem Haus der Erde errichtet werden kann. Um das Gebäude bedarfsgerecht herzustellen, wurde eine Anpassung der Projektkosten erforderlich. Daraus folgte ein zusätzlicher Zwischenfinanzierungsbedarf zur vollständigen Behebung der entstandenen Schäden. Die Finanzierung der vorgenannten Mehrkosten über die 2. IVFL KG wurde im Rahmen der Drs. 22/2109 durch die Bürgerschaft der FHH bewilligt. Die Gesellschaft geht davon aus, das Projekt innerhalb des angepassten Gesamtvolumens realisieren zu können.

Für die Neubauten Technikzentrale sowie MIN-Forum und Informatik wurde in 2016 modellkonform die 4. IVFL Immobilienverwaltung für Forschung und Lehre Hamburg GmbH & Co. KG (4. IVFL KG, Vermieter-KG) gegründet. Die FHH ist hier ebenfalls die Kommanditistin, die IVFL GmbH die Komplementärin.

Das Projekt MIN-Forum und Informatik befindet sich in der Bauausführung. Die verbindliche Angebotslegung gegenüber der Behörde für Wissenschaft, Forschung, Gleichstellung und Bezirke, Hamburg (BWFGB) erfolgte im I. Quartal 2018. Die Projektrealisierung ist durch externe Rahmenbedingungen aktuell als risikobehaftet zu bewerten, insbesondere hinsichtlich der Terminentwicklung. Die Kostenentwicklung ist angespannt, eine Projektrealisierung innerhalb des GMP (garantierter Maximalpreis) ist aber noch wahrscheinlich, hängt jedoch von der sehr unsicheren weiteren Preisentwicklung auf dem Markt für das noch anstehende Submissionsvolumen ab. Der ursprüngliche Fertigstellungstermin 2023 kann hingegen nicht mehr gehalten werden. Das Projekt liegt aktuell hinter dem vereinbarten Bauzeitenplan zurück. Die gemeinsamen Untergeschosse und die ersten drei Geschosse des Bauteils B sowie die ersten beiden Geschosse des Bauteils A sind im Rohbau fertiggestellt, die weiteren Obergeschosse befinden sich in der Ausführung. Die Verzögerungen sind durch Erschwernisse im Baugrund, die angespannte Marktsituation und die Pandemie verursacht und können nicht mehr aufgeholt werden. In einem Side Letter haben sich die Mietvertragsparteien am 3. Januar 2019 zu Verhandlungen über eine Anpassung des Vertrages hinsichtlich des Fertigstellungstermins und damit auch der Fälligkeit der vereinbarten Vertragsstrafe verpflichtet, sollte der Fertigstellungstermin aufgrund der damals schon angespannten, sich absehbar weiter verschlechternden Marktlage für die Beschaffung von Bau- und Planungsleistungen nicht eingehalten werden können. Diese Situation ist nunmehr eingetreten und die BWFGB hat bereits Verhandlungsbereitschaft signalisiert. Von einer bilanziellen Berücksichtigung der Vertragsstrafe im Rahmen des Jahresabschlusses wird auch aus diesem Grund abgesehen.

Die Baumaßnahmen der Hochschule für Angewandte Wissenschaften (HAW) an den Standorten Berliner Tor und Oberbillwerder befinden sich in der Bedarfsplanung bzw. Projektentwicklungsphase. Für den Standort Berliner Tor wurden zwei der vorliegenden Ergebnisse des städtebaulichen Testplanungsverfahrens überarbeitet, um eine städtebauliche Grundlage für die späteren hochbaulichen Realisierungswettbewerbe zu schaffen. Parallel dazu wird der bestehende LOI im Hinblick auf eine geänderte Bauabfolge angepasst. Anschließend erfolgt die Konkretisierung der Bedarfsplanung in Vorbereitung auf den ersten Hochbauwettbewerb, der Anfang 2023 beginnen soll. Für den neuen HAW-Campus im Stadtteil Oberbillwerder erfolgt zurzeit eine quantitative Flächenbedarfsermittlung. Auf dieser Grundlage beabsichtigen die BWFGB und GMH eine Erweiterung oder Neufassung des LOI, um die Projektarbeit wieder aufzunehmen.

Hinsichtlich der Sanierung des Geomatikums gibt es gegenüber dem Vorjahr keine signifikanten Entwicklungen.

Im Rahmen des Hamburger Wirtschaftsstabilisierungsprogramms (HWSP) wurden Ende 2020 drei LOIs im Zusammenhang mit den Bestandsliegenschaften der Hochschulen der FHH unterzeichnet. Im Rahmen des LOI »Programmmanagement« erfolgen strukturelle Vorbereitungen zur Überführung der Hochschulimmobilien in ein Mieter-Vermieter-Modell. Durch Bestandsuntersuchungen wird die Grundlage geschaffen, zukünftige Mieten und Investitionsbedarfe zu kalkulieren. Zur Aufrechterhaltung des Betriebs wurde GMH für die Jahre 2021 und 2022 mit kurzfristigen Sanierungsmaßnahmen (Sofortmaßnahmen) an Bestandsgebäuden der Hochschulen beauftragt. Die Realisierung dieses Maßnahmenpakets erfolgt derzeit.

Analog zum Hochschulbau wird durch die FHH für bezirkliche Sporteinrichtungen und besondere Sportprojekte ein Mieter-Vermieter-Modell implementiert. GMH ist mit der Realisierung dieser Projekte betraut und hat für die Abwicklung die neue Sparte Sport und Sonderimmobilien gebildet. Konkret sind für die Bestandsüberführung von Sportimmobilien alle erforderlichen Gutachterleistungen (Bestandsbewertung, Verkehrswertermittlung, Vermessung etc.) erfolgt. Die Erstellung des Mietangebots sowie der Drucksache erfolgen in der ersten Jahreshälfte 2022. Die Überführung in das MVM soll nach der Entscheidung der Bürgerschaft in der zweiten Jahreshälfte 2022 erfolgen.

Für den Neubau des Bundesstützpunkts und Landesleistungszentrums Hockey wurde die Bundesförderung bewilligt. Der Bauantrag wurde eingereicht und wird noch geprüft. Parallel dazu erfolgt die Ausführungsplanung und erste Ausschreibungen werden erstellt.

Für die Erweiterung des Bundesstützpunkts und Landesleistungszentrums Rudern und Kanu wurde ebenfalls die Bundesförderung bewilligt. Zurzeit werden die Planungsleistungen der Leistungsphasen 4 bis 9 neu vergeben. Die Vergabe ist bis Sommer 2022 geplant.

Die für die Gesellschaft relevanten finanziellen Leistungsindikatoren sind das Ergebnis vor Gewinnabführung und der Umsatz.

Zu den wesentlichen nicht finanziellen Leistungsindikatoren gehören Kundenzufriedenheit, Mitarbeiterzahl und Fluktuation.

Die Kundenbefragung erfolgt nur alle zwei Jahre und somit erneut im ersten Halbjahr 2022.

Die Mitarbeiterzahl ist im Vergleich zum Vorjahresstichtag um 1 Mitarbeiter (von 131 auf 132) erwartungsgemäß gestiegen. Die Gesamtfluktuation lag 2021 mit rund 16 % über dem Vorjahresniveau von 9 %. Insofern trifft die Prognose einer sinkenden Fluktuation nicht zu.

Im Geschäftsjahr 2021 standen durchschnittlich 128 Personen (Vorjahr: 128 Personen) in einem Beschäftigungsverhältnis zu GMH. Der gleichbleibende Mitarbeiterbestand ist nach Leistungsvolumen abweichenden Sparten zugeordnet.

Durchschnittlich wurden 59 % des Personals in der Sparte Zentrale Dienste, 19 % in der Sparte Schulbau, 17 % in der Sparte Hochschulbau sowie 5 % in der Sparte Sport und Sonderimmobilien eingesetzt. Darüber hinaus verweisen wir auf unsere Ausführungen im Anhang.

GMH hat das Geschäftsjahr 2021 mit einem positiven Ergebnis vor Gewinnabführung i. H. v. rd. Mio. € 1,0 abgeschlossen und damit den Planwert von Mio. € 0,1 überschritten. Es liegt eine erwartete Ergebnisverbesserung im Vergleich zum Geschäftsjahr 2020 vor.

Die um das neutrale Ergebnis bereinigte Ertragslage stellt sich wie folgt dar:

Die Umsatzerlöse liegen mit T€ 68.498 um T€ 14.565 über dem Niveau des Vorjahres. Die Umsatzerlöse resultieren überwiegend aus der Sparte Schulbau. Trotz Planunterschreitung in einem Volumen von rd. T€ 13.258 konnte das abgerechnete Projektvolumen aus Schulbaumaßnahmen im Vergleich zum Vorjahr um rd. T€ 10.221 erhöht werden. Ergänzend wurden erhöhte Umsatzerlöse aus dem Leistungsentgelt II i. H. v. rd. T€ 4.362 realisiert.

Die Materialaufwendungen stiegen im Vergleich zu 2020 um insgesamt T€ 30.243 auf T€ 101.182. Der Anstieg wird i. H. v. rd. T€ 11.555 durch die Sparte Schulbau begründet und resultiert sowohl aus erhöhtem Bewirtschaftungs- und Instandhaltungsaufwand als auch aus erhöhter Bautätigkeit. Zudem konnte die Bautätigkeit an den Großprojekten der Sparte Hochschulbau im Vergleich zu 2020 um rd. T€ 18.695 wieder intensiviert werden.

Die erhöhten Personalaufwendungen (T€ 9.599; Vorjahr: T€ 8.625) sind im Wesentlichen durch den gestiegenen Rückstellungsbedarf – insbesondere für Urlaubsansprüche und eine Corona-Sonderzahlung sowie eine Tarifanpassung – begründet.

Die Abschreibungen entwickelten sich leicht oberhalb des Vorjahresniveaus, z. B. infolge zusätzlicher Aufstellungen Mobiler Klassenanlagen.

Von den bereinigten sonstigen betrieblichen Aufwendungen T€ 7.860 (Vorjahr: T€ 6.974) entfallen T€ 5.584 (Vorjahr: T€ 5.058) auf die Personalkostenerstattung und T€ 171 (Vorjahr: T€ 55) auf die Erstattung sonstiger Aufwendungen gegenüber der Schulservice sowie T€ 209 (Vorjahr: T€ 9) auf Zeitarbeitskräfte. Weiterhin wurden insbesondere für Miet- und Pachtaufwendungen T€ 841 (Vorjahr: T€ 860), für EDV T€ 551 (Vorjahr: T€ 535) und für Rechts- und Beratungskosten T€ 93 (Vorjahr: T€ 61) aufgewendet.

Das positive neutrale Ergebnis von T€ 746 (Vorjahr: T€ 636) resultiert in 2021 vor allem aus der Auflösung von Rückstellungen (T€ 1.660; Vorjahr: T€ 1.637) und der Leistungsabrechnung des Vorjahres (T€ 191; Vorjahr: T€ 97).

Die Zahlungsfähigkeit von GMH war zu jeder Zeit gewahrt. GMH ist in den Cashpool mit der HGV eingebunden.

Die Vermögenslage von GMH stellt sich zum 31. Dezember 2021 im Vergleich zum Vorjahr wie folgt dar:

Die Erhöhung des Umlaufvermögens resultiert insbesondere aus dem Zuwachs an unfertigen Leistungen (Mio. € 49,9), dem Zuwachs an Forderungen (Mio. € 31,3) und der Zunahme der liquiden Mittel (Mio. € 9,2).

Innerhalb der Rückstellungen liegen insbesondere die Werte für Fremdkosten der Bauprojekte in den Sparten Schul- und Hochschulbau um Mio. € 8,7 oberhalb des Vorjahreswertes.

Die Verbindlichkeiten erhöhten sich im Wesentlichen durch die Inanspruchnahme der von der 2. IVFL KG und der 4. IVFL KG gewährten Darlehen zur Finanzierung der Projekte Haus der Erde wie auch MIN-Forum und Informatik (Mio. € 81,6). Zum Bilanzstichtag valutieren diese bestehenden Darlehen mit Mio. € 278,2.

GMH ist über den Unternehmensverbund mit SBH in ein Risikomanagement- und Compliancesystem eingegliedert. Die Gesellschaft verfügt über geeignete Instrumentarien der Unternehmenssteuerung. Das vorhandene interne Kontrollsystem mit einem laufenden Planungs- und Überwachungssystem sowie Frühwarnindikatoren ermöglicht eine angemessene Vorausschau und Korruptionsprävention. Mit der Unternehmenssteuerung, der Internen Revision, der Compliance und dem Risikomanagement ist die Geschäftsführung in der Lage, die wesentlichen Risiken frühzeitig zu erkennen und bei Bedarf Maßnahmen präventiver oder korrektiver Art einzuleiten.

Die wesentlichen Risiken von GMH sind leistungswirtschaftlich geprägt. Diese liegen in der Marktentwicklung, in den Lieferanten- und Kundenbeziehungen und den damit verbundenen Vertragsrisiken sowie der aktuellen Preisentwicklung. Anknüpfend stellt die Gewinnung von geeignetem Fachpersonal weiterhin eine Herausforderung dar.

Das bestehende Projekt- und Dienstleistungsportfolio der Sparte Schulbau ist durch Großprojekte im Wirkungsbereich von GMH nur noch hinreichend diversifiziert. Risiken aus dem Pauschalpreismodell – insbesondere bei Großprojekten – können innerhalb eines Wirtschaftsjahres nur schwer kompensiert werden. Vermehrte Großprojekte durch die forcierte Schulentwicklung können diese Situation mittelfristig verschärfen. Aktuelle Entwicklungen wie die zunehmende Akquise kleinerer und mittlerer Projekte außerhalb des Schulbaus wirken diesem Risiko zunehmend entgegen.

Die Sparte Hochschulbau bearbeitet wenige, großvolumige Projekte in Verbindung mit einem vertraglich fixierten »garantierten Maximalpreis«. Aufgrund der Projektvolumen im Verhältnis zum Schulbauanteil nimmt der Hochschulbau eine exponierte Stellung ein.

Das Projekt Haus der Erde ist von relevanten terminlichen Verzögerungen und Kostenmehrungen betroffen. Die Finanzierung der adressierten Mehrkosten wurde mit Drs. 22/2109 von der Hamburger Bürgerschaft bewilligt, entsprechende Nachträge zwischen Vermieter-KG und GMH bzw. BWFGB sind abgeschlossen. Das Projekt wird nunmehr voraussichtlich in 2024 fertiggestellt.

Das Projekt MIN-Forum und Informatik wird nicht zum geplanten Übergabetermin fertiggestellt werden. Diese Entwicklung war absehbar und wurde mit dem Auftraggeber fortlaufend reflektiert. Es besteht vor diesem Hintergrund Verhandlungsbereitschaft, die vertragliche Basis anzupassen. Trotz widriger Marktbedingungen wird zum derzeitigen Zeitpunkt der vereinbarte GMP voraussichtlich nicht überschritten.

Die Risiken in den Bauprojekten werden im Rahmen des Projekt- und Nachtragsmanagements sowie mit dem Unternehmenscontrolling gesteuert. Die bisherige Ausgestaltung der Mieter-Vermieter-Modelle zwischen Realisierungsträger und Auftraggeber wird für künftige Vertragsanbahnungen derzeit evaluiert. Hierbei ist auch die derzeitige Preisdynamik im Bausektor zu bewerten, die bisherigen Festpreisregelungen im Rahmen der Angebotskalkulation bei gleichzeitiger Risikoverteilungen überwiegend zu Lasten der Realisierungsträger grundsätzlich entgegensteht.

Neben der weiter noch angespannten Marktlage im Baugewerbe und entsprechend auch im Bereich der Planungsleistungen ist aufgrund der Folgen der Covid-19-Pandemie und der aktuellen geopolitischen Krisen davon auszugehen, dass weiterhin Störungen in der Leistungserbringung eintreten können. Es besteht das Risiko, dass es auch in den Folgejahren zu negativen Auswirkungen – wie verspäteten Fertigstellungen und Kostenmehrung – bei Projekten im Hochschulbau und Schulbau kommen kann. Operativ sind hier neben einem grundsätzlich hohen Niveau der Einkaufspreise konkret Risiken aus vermehrten Rechtsstreitigkeiten, Risiken aus dem Ablauf von Gewährleistungsfristen und die Mängelbeseitigung von bereits abgenommenen Maßnahmen zu nennen. Die Krise in der Ukraine und die daraus resultierenden Flüchtlingsbewegungen auch nach Hamburg können zudem eine kurzfristige Schwerpunktsetzung der Leistungserbringung hin zur Unterstützung der FHH bei der Unterbringung und Versorgung der Menschen erforderlich machen.

Der aktuell laufende Prozess der Haushaltsaufstellung der FHH für die Jahre 2023/2024 bestätigt die im letzten Bericht angezeigten wirtschaftlichen Engpässe in den kommenden Jahren. Die Investitionsvolumen, insbesondere im Schulbau, garantieren weiterhin grundsätzlich eine ausreichende Ertragserwartung für das Unternehmen. Der Aufbau der Hochschulbausparte, verbunden mit einem beträchtlichen Umsatzwachstum und somit die klare gesellschaftsrechtliche Ausrichtung der Unternehmensgruppe auf Schulbau (Landesbetrieb SBH | Schulbau Hamburg) und Hochschulbau, Sport und Sonderimmobilien (GMH) kann sich jedoch weiter verzögern.

Die aufgrund des Bevölkerungswachstums in Hamburg steigenden Schülerzahlen bei begrenzt zur Verfügung stehenden Flächen, erfordern Nachverdichtungen in den innerstädtischen Bereichen sowie die Erschließung neuer Flächen. Diese Entwicklung ist regional unterschiedlich stark ausgeprägt, erhöht die Komplexität der Projektrealisierung und birgt vermehrt Kosten- und Terminrisiken. Zudem können Entscheidungen aus dem Schulentwicklungsprozess zu Termin- und Auftragsverschiebungen führen, die Auswirkungen auf die folgenden Jahresergebnisse der Sparte Schulbau entfalten können.

Aufgrund der künftigen Marktentwicklung bestehen geringe Chancen, dass sich eine im Portfolio günstigere Kostenentwicklung in Bau und Betrieb ergeben wird.

Chancen in der Sparte Hochschulbau bestehen in der initiierten Erweiterung des Projektportfolios. Die mittelfristig geplante Übernahme von Bestandsimmobilien in die Bewirtschaftung sowie die anschließende Investitionstätigkeit an diesen Objekten führt zu einer weiteren Diversifikation des Projektportfolios. Kurzfristig ist GMH mit der Abwicklung betriebssichernder Sofortmaßnahmen an Hochschulgebäuden aus dem HWSP betraut. Gleiches gilt für die Erweiterung des Geschäftsfeldes um die Sparte Sport und Sonderimmobilien für Bau und Bewirtschaftung der bezirklichen Sportstätten, der Landesleistungszentren Hockey und Rudern/Kanu sowie weiterer Sonderimmobilien.

Die Digitalisierung und die im Unternehmen vorhandenen Systemstrukturen sind kontinuierlich an die aktuellen Entwicklungen anzupassen. Hierfür werden Investitionen in Software, in Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter sowie in Fortbildung getätigt, um notwendige Transformationsschritte vorzunehmen. Themen wie die Ablösung der bestehenden Kostensteuerungssoftware Conject CM, die Einführung eines elektronischen Rechnungsprozesses sowie der Aufbau eines Dokumentenmanagementsystems oder eines Data Warehouse stehen im Fokus. Projektmanagement und IT-Know-how sowie Kapazitäten sind hierfür erforderlich.

Die aktuelle Situation der Corona-Pandemie und die damit verbundenen öffentlichen Maßnahmen zur Eindämmung haben auch Einfluss auf den internen Betrieb von GMH. Die eingeleiteten Schritte zum Schutz der Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter, mögliche Einschränkungen durch Quarantänemaßnahmen und erhöhte Krankenstände haben direkte Auswirkungen auf die wirtschaftliche Leistungsfähigkeit. Es wurden unter anderem ein Krisenstab eingerichtet, Regeln zur Kontaktminimierung erlassen, regelmäßige Mitarbeiter- und Kundeninformationen auf Basis der jeweiligen Lageeinschätzung vorgenommen sowie Maßnahmen zur Steuerung und Sicherstellung der Liquidität getroffen.

Die Entwicklung der Gesellschaft wird in den nächsten Jahren maßgeblich durch das Schul- sowie das Hochschulgeschäft geprägt sein, wobei auch die Sparte Sport und Sonderimmobilien zunehmend an Bedeutung gewinnen wird. Auf Grundlage der aktuellen mittelfristigen Planungsrechnung wird für 2022 ein geringfügig unterhalb des Vorjahres liegendes Ergebnis prognostiziert, da trotz steigender Umsatzerlöse die Margenerwartung reduziert ist.

Die Ergebnisentwicklung der Sparte Schulbau wird sich in 2022 konsolidieren. Das geplante Umsatzvolumen aus realisierten Schulbauvorhaben steigt für das Geschäftsjahr 2022 signifikant an, die Ergebniserwartung aus den Projekten entspricht den Prämissen der Wirtschaftsplanung.

Basierend auf dem Schulentwicklungsplan (SEPL) der BSB aus 2019 wird für den mittelfristigen Planungszeitraum von weiter ansteigenden Schülerzahlen in Hamburg ausgegangen. Die zusätzlichen Bedarfe an pädagogischen Flächen wurden in eine aktualisierte, standortspezifische Bauplanung transformiert und als fortgeschriebene Investitionsplanung (Rahmenplan Schulbau) für die Realisierungsträger konsolidiert. Diese Investitionsplanung bildet die Basis der aktuellen Haushaltsaufstellung. Hiernach steigt das Neubauvolumen mittelfristig signifikant an, um den zusätzlichen Flächenbedarfen Rechnung zu tragen. Die Sanierungsplanung der Bestandsimmobilien wurde aufgrund der wirtschaftlichen Rahmenbedingungen für die kommenden Jahre in relevantem Umfang gekürzt und in späteren Jahren berücksichtigt. Die Realisierbarkeit dieser Planungen ist wesentlich von den vorgenannten Risiken abhängig.

Die Entwicklung der Sparte Hochschulbau konkretisiert sich durch die mittelfristig geplante Übernahme von Bestandsimmobilien zunächst im Rahmen der Bewirtschaftung und in der Folge auch des damit verbundenen investiven Projektportfolios. GMH wurde 2020 mit Aufträgen zur Modellentwicklung und Projektorganisation, der Bestandsuntersuchung sowie baulichen Sofortmaßnahmen zur Sicherung des Betriebs der Hochschulgebäude betraut. Weitere Baumaßnahmen für die Hochschule für Angewandte Wissenschaften an den Standorten Berliner Tor und Oberbillwerder befinden sich weiterhin in der Projektentwicklung.

Die gegründete Sparte Sport und Sonderimmobilien befindet sich ebenfalls in der Ausprägung und wird mit Projekten wie dem Neubau der Bundesstützpunkte und Landesleistungszentren Hockey und Rudern/Kanu sowie der avisierten Überführung von bezirklichen Sporthallen in das Mieter-Vermieter-Modell inhaltlich konkretisiert. Darüber hinaus konnten weitere Sanierungsprojekte wie das Quartiershaus Ohrnsweg, das Vereinshaus SV Tonndorf sowie der Rieckhof akquiriert werden.

Es wird davon ausgegangen, dass die Entwicklung der Geschäftsfelder Hochschulbau sowie Sport und Sonderimmobilien die Abhängigkeit von den wirtschaftlichen Ergebnissen der Sparte Schulbau reduziert und diese Diversifikation die wirtschaftliche Entwicklung des Unternehmens stabilisiert und wieder verstetigt. Der Ausbau der weiteren Geschäftsfelder ist die konsequente Fortführung der geplanten Portfoliostrategie des Unternehmensverbundes, GMH mittelfristig im Schwerpunkt auf Hochschulbau und den Landesbetrieb auf Schulbau auszurichten.

Für 2022 wird eine verbesserte Kundenzufriedenheit erwartet, obwohl die kontinuierliche Bautätigkeit zu Störungen im Schulbetrieb führt. Zudem wird auch die Pandemie Einfluss auf die Kundenbefragung haben.

Es wird für 2022 erwartet, dass sich die Mitarbeiterzahl aufgrund der Ausweitung der Leistungserbringung geringfügig oberhalb des Niveaus von 2021 bewegt. Die Mitarbeiterfluktuation wird aufgrund der aktuellen Arbeitsmarkt- und Wirtschaftslage voraussichtlich leicht steigen.

Die konkreten Auswirkungen der Corona-Pandemie auf die Geschäftsentwicklung in 2022 sind angesichts der andauernden gesellschaftlichen und wirtschaftlichen Einschränkungen als weiterhin wahrnehmbar einzuschätzen, aber mit deutlichem Trend zur Normalisierung. Im Jahresverlauf 2021 waren weiterhin Beeinträchtigungen im Baubetrieb zu verzeichnen, die auch noch für 2022 zu erwarten sind. Einzelne Gewerke auf den Baustellen zeigen Behinderungen durch die Pandemie an, die Leistungserbringung der Lieferanten ist teilweise eingeschränkt. Die Einschränkungen sind jedoch noch nicht struktureller Natur. Neue Planungen und Ausschreibungen werden initiiert, um eine kontinuierliche Leistungsfähigkeit des Unternehmens zu gewährleisten. Störungen im Bauablauf können auch in 2022 zu verzögerten Übergaben in allen operativen Sparten führen.

Die Auswirkungen des Krieges in der Ukraine, die daraus resultierenden Störungen im globalen Wirtschaftskreislauf aufgrund der verabschiedeten Sanktionen, können derzeit noch nicht abschließend bewertet werden. Weitere Kosten und Terminrisiken für die Leistungserbringung sind jedoch möglich. Vor diesem Hintergrund sind negative Effekte auf die Ertragslage und die Ergebnisentwicklung nicht auszuschließen.

Hamburg, 31. März 2022

GMH | Gebäudemanagement Hamburg GmbH

¹ Finanzhilfen des Bundes für das Investitionsprogramm zum beschleunigten Infrastrukturausbau der Ganztagsbetreuung für Grundschulkinder.